Короткий ответ
Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен, когда стороны уже договорились о сделке, но основной договор подпишут позже: после одобрения ипотеки, сбора документов или проверки квартиры. В ПДКП фиксируют квартиру, цену, срок основного договора, сумму аванса или задатка и правила на случай, если сделка не состоится.
СамПродам помогает подготовить ПДКП и затем основной договор по тем же данным. Не нужно заново переносить реквизиты сторон и квартиры. Для сложной сделки текст лучше дополнительно показать специалисту, но для обычной ситуации сервис дает понятный черновик для согласования.
Когда ПДКП действительно нужен
ПДКП полезен, если сделку нельзя закрыть сразу:
- покупатель ждет решение банка по ипотеке;
- продавец собирает справки, согласия или документы по квартире;
- стороны договорились о задатке или авансе;
- нужно зафиксировать цену и срок выхода на основной договор;
- квартиру покупают с материнским капиталом, военной ипотекой или несколькими источниками оплаты.
Если стороны готовы сразу подписать основной договор, отдельный ПДКП может быть лишним.
Сначала можно подготовить ПДКП квартиры, а ближе к сделке перейти к договору купли-продажи квартиры.
Аванс и задаток: почему это не одно и то же
Аванс обычно работает как предварительная оплата. Если сделка не состоялась, его возврат смотрят по условиям договора.
Задаток жестче. Если покупатель отказался без предусмотренного основания, задаток может остаться у продавца. Если продавец отказался от сделки, может появиться обязанность вернуть сумму в двойном размере. Поэтому слово "задаток" нельзя вставлять бездумно: обе стороны должны понимать последствия.
В договоре лучше прямо указать:
- сумма передается как аванс или как задаток;
- когда и как деньги передаются;
- в каких случаях сумма возвращается;
- что происходит, если банк отказал в ипотеке;
- какие документы должен подготовить продавец;
- до какой даты стороны подписывают основной ДКП.
Что обязательно описать в ПДКП
Минимальный практичный набор:
- ФИО и паспортные данные сторон;
- точное описание квартиры по ЕГРН;
- цена сделки;
- сумма аванса или задатка;
- срок подписания основного ДКП;
- способ будущих расчетов;
- кто оплачивает расходы по сделке;
- условия передачи квартиры;
- ответственность сторон;
- перечень документов, которые нужно подготовить до основного договора.
Если в сделке участвуют представители, несовершеннолетние, супруги, ипотека, материнский капитал или военная ипотека, договор лучше вычитать отдельно.
Частые ошибки
- пишут "аванс", а дальше описывают последствия задатка;
- не указывают срок подписания основного договора;
- описывают квартиру неполно или не по данным ЕГРН;
- не фиксируют, что будет при отказе банка;
- не прописывают порядок возврата суммы;
- не указывают, какие документы должен подготовить продавец;
- забывают про согласие супруга или представителей по доверенности.
Как связать ПДКП и основной ДКП
Хороший ПДКП должен совпадать с будущим основным договором. Если в предварительном договоре одна цена, один способ расчетов и один состав сторон, а в основном договоре появляется другое, у участников сделки возникают вопросы.
После подписания основного договора обычно понадобится акт приема-передачи квартиры: в нем фиксируют ключи, счетчики, документы и отсутствие или наличие претензий.
В СамПродам можно начать с ПДКП квартиры, а затем подготовить договор купли-продажи квартиры по тем же данным.