Короткий ответ
Военная ипотека — программа для контрактников через НИС (накопительно-ипотечная система). Государство ежемесячно начисляет субсидию на счёт; после 3 лет участия (для участников СВО — без ожидания) можно использовать накопления и оформить целевой жилищный займ через ФГКУ «Росвоенипотека» и, при необходимости, кредит в банке-партнёре Минобороны.
СамПродам не оформляет участие в НИС и не подаёт заявку в банк. Сервис нужен на этапе сделки с продавцом: когда объект уже выбран и одобрен, нужно подготовить ДКП, договор ЦЖЗ, акт и согласовать расчёты и регистрацию в Росреестре.
Где заканчивается «получение ипотеки» и начинается сделка
По официальной схеме программы порядок такой:
1. Регистрация в НИС и накопление средств (от 3 лет в системе). 2. Заявка в банк-партнёр с паспортом и свидетельством участника НИС. 3. После одобрения — выбор жилья и отправка документов на объект в банк. 4. Банк проверяет объект и передаёт пакет в Росвоенипотеку. 5. При положительном решении — два визита в банк: подписание договора с Росвоенипотекой, затем кредитного договора (если есть банковская часть). 6. Сделка с продавцом: ДКП, регистрация, расчёты, акт.
Пункты 1–5 — зона банка и Росвоенипотеки. Пункт 6 — где чаще всего подключаются риелтор и юридическая подготовка документов. Именно здесь помогает СамПродам.
Что важно знать о НИС перед сделкой
Размер годовой субсидии (утверждается по 415-ФЗ):
- 2024 — 367 444 ₽;
- 2025 — 383 979 ₽;
- 2026 — 411 184,9 ₽ (около 34 265 ₽ в месяц).
Через 3 года на счету обычно более 1 млн ₽ — этой суммы может хватить на жильё в небольшом городе или на первоначальный взнос. Если объекта дороже — оформляют военную ипотеку в банке, а государство покрывает платежи в пределах начислений по НИС.
Кто может участвовать: контрактники, состоящие в НИС. Часть категорий включается автоматически (офицеры после 2005 года, мичманы и прапорщики от 3 лет службы и др.), другим нужен рапорт на регистрацию.
Какое жильё можно купить: квартира на вторичке и в новостройке, дом с участком. Нельзя — комната в коммуналке, жильё в ветхом фонде. Долевое строительство — не у всех застройщиков. Регион не ограничен — можно покупать не только по месту службы.
Два маршрута на этапе документов
Маршрут 1. Только Росвоенипотека (без банковского кредита)
Когда накоплений и одобренного займа Росвоенипотеки хватает на цену объекта (иногда с небольшой доплатой покупателя).
- подписывается договор ЦЖЗ с Росвоенипотекой;
- ДКП с продавцом описывает перечисление средств АО «Росвоенипотека»;
- банковский кредит, СБР и аккредитив в этом маршруте не участвуют.
Маршрут 2. Росвоенипотека + кредит банка
Если цена выше доступной суммы. Банк может одобрить сумму больше гарантированной Росвоенипотекой, если заёмщик тянет доплату сам.
- в ДКП разделяют: часть Росвоенипотеки, часть банка, часть покупателя;
- расчёты часто идут через аккредитив или СБР;
- после регистрации — залог в пользу банка.
Перед подготовкой текстов зафиксируйте маршрут. Формулировки «только РВИ» и «РВИ + Сбер/ВТБ» не смешивают в одном договоре.
Пошаговый порядок сделки с продавцом
Шаг 1. Свидетельство НИС и пересчёт суммы
В свидетельстве указаны остаток на дату и дата актуальности. Если сделка позже, сумму пересчитывают: к остатку добавляют начисления за полные месяцы до месяца сделки. В ДКП и ЦЖЗ попадает пересчитанная цифра, а не «старая» сумма со справки.
Шаг 2. Проверка объекта до аванса
- выписка ЕГРН — собственник, обременения, прописанные;
- согласие всех собственников и супруга продавца при необходимости;
- нет долей, несовершеннолетних, арестов без отдельной правовой оценки;
- объект соответствует требованиям программы (не коммуналка, не ветхий фонд).
Часто на этом этапе подписывают ПДКП с задатком и сроком основного ДКП.
Шаг 3. Одобрение банка и Росвоенипотеки по объекту
Документы на выбранную квартиру отправляют в банк (через сайт или офис). Банк проверяет объект и передаёт пакет в Росвоенипотеку. Без положительного решения не подписывают основной ДКП с продавцом.
Шаг 4. Подписание договора с Росвоенипотекой и кредита
По стандартной схеме программы:
- первый визит в банк — договор с Росвоенипотекой (ЦЖЗ);
- второй визит — кредитный договор (если есть банковская часть).
Тексты должны совпадать с будущим ДКП по сумме, объекту и адресу.
Шаг 5. Договор купли-продажи с продавцом
ДКП — центральный документ. В нём прописывают:
- стороны, объект по ЕГРН, цена;
- структура оплаты: ЦЖЗ/НИС, банк, собственные средства, аванс;
- сроки и порядок расчётов после регистрации;
- передачу квартиры и момент перехода рисков;
- залог — если есть кредит банка.
Шаг 6. Регистрация в Росреестре
Подают ДКП, документы сторон, выписку ЕГРН, госпошлину, согласия и доверенности при необходимости. Продавец обычно настаивает: деньги — только после регистрации. Это нужно явно указать в ДКП.
Шаг 7. Расчёты с продавцом
После записи перехода права:
- Росвоенипотека перечисляет свою часть;
- банк — кредитную (через аккредитив, СБР или иной способ из ДКП);
- покупатель — остаток своими средствами.
Формулировки в ДКП и фактический порядок оплаты должны совпадать дословно.
Шаг 8. Акт приёма-передачи
Фиксирует передачу ключей и состояние квартиры. Без акта сложнее доказать факт передачи после оплаты.
Какие документы понадобятся для сделки
От покупателя:
- паспорт, свидетельство НИС;
- договор с Росвоенипотекой (ЦЖЗ);
- при банковском маршруте — кредитный договор, одобрение банка.
По объекту:
- выписка ЕГРН;
- документы основания права продавца;
- технический паспорт / поэтажный план — по требованию банка или Росреестра.
Формируются в сделке:
- ПДКП (при необходимости);
- ДКП;
- акт приёма-передачи.
Типичные ошибки в документах
Сумма НИС без пересчёта. Берут остаток «как в свидетельстве» — не хватает денег или расхождение с Росвоенипотекой.
ДКП до одобрения объекта. Продавец связан обязательством, а финансирование ещё не подтверждено.
Смешаны маршруты. В «чистой» Росвоенипотеке остаются блоки про СБР или банк.
Размытые расчёты. «После регистрации» без указания кто, сколько, куда и в какой срок платит.
Нет акта. Передача «на словах» после полной оплаты.
Чек-лист перед подписанием ДКП
- Свидетельство НИС актуально, сумма пересчитана.
- Объект проверен по ЕГРН, тип жилья допустим по программе.
- Есть одобрение банка и Росвоенипотеки по этому объекту.
- Маршрут выбран: только РВИ или РВИ + банк.
- ДКП, ЦЖЗ и кредитный договор согласованы по сумме и адресу.
- Прописаны аванс, сроки, залог (если есть кредит).
- Подготовлен акт приёма-передачи.
Частые вопросы
Это инструкция, как получить военную ипотеку?
Нет. Регистрация в НИС, заявка в банк и одобрение — это этап Росвоенипотеки и банка-партнёра; актуальные правила и список банков — на сайте Росвоенипотеки. Здесь — документы и порядок сделки с продавцом после одобрения.
Можно ли купить только за счёт НИС, без банка?
Да, если пересчитанной суммы хватает на цену объекта. Это маршрут «только Росвоенипотека».
Когда продавец получает деньги?
Обычно после регистрации перехода права. В ДКП указывают срок (например, 1–3 банковских дня после регистрации).
Чем отличается сделка с банком?
Добавляются кредитный договор, залог, часто аккредитив или СБР. ДКП должен разделять все источники оплаты.
Можно ли подготовить ДКП и ЦЖЗ онлайн?
Да. СамПродам собирает ДКП, ЦЖЗ и акт по данным НИС и выписки ЕГРН — с маршрутами «только Росвоенипотека» и «РВИ + банк». Сервис не заменяет индивидуальную юридическую проверку сложной сделки.
Итог
Покупка через Росвоенипотеку — это сначала НИС и одобрение банка, затем документы сделки: ЦЖЗ → ДКП → регистрация → расчёты → акт. На этапе документов важны точные суммы, согласованность договоров и явный порядок оплаты.
Если объект уже выбран и одобрен — начните с подготовки договора по Росвоенипотеке: загрузите свидетельство НИС и выписку ЕГРН, выберите маршрут в анкете и скачайте готовый комплект DOCX.